Complexindeling
Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat in principe bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel aan een derde partij in verhuurde staat verkocht kan worden. Er bestaat geen minimum of maximum voor het aantal verhuureenheden in een waarderingscomplex. De waarderingscomplexen ten behoeve van de berekening van de marktwaarde zijn door middel van de volgende indeling bepaald:

Disconteringsvoet
De volgende spreiding van de disconteringsvoet is gebruikt voor de verschillende categorieën onroerende zaken:

Methoden
De marktwaarde is verhuurde staat is bepaald op basis van de Discounted Cash Flow (DCF) methode en is per categorie vastgoed als volgt:

Inschakeling taxateur
Er heeft voor het volledige bezit in 2025 een volledige taxatie plaatsgevonden. Taxatie vindt plaats door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. Het taxatierapport en het taxatiedossier waarin de waardering en de daarbij gehanteerde aanpassingen ten opzichte van de basisvariant zijn onderbouwd en vastgelegd, zijn in het bezit van woonstichting Zaam Wonen en op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit woningcorporaties.

Toepassing vrijheidsgraden
Bij het bepalen van de marktwaarde is de full-versie van het waarderingshandboek gehanteerd. De variabelen in de berekening zijn conform het waarderingshandboek gehanteerd met uitzondering van de volgende vrijheidsgraden:

Markthuur(stijging)
Ten behoeve van de Full-versie heeft de taxateur de markthuur comparatief bepaald. Hierbij zijn aanbod- en transactie-referenties in de directe omgeving van het getaxeerde geanalyseerd. In de objectrapportage van de betreffende objecten zijn hiertoe referenties opgenomen. Op grond van een analyse van het object en de referenties is de markthuur per object vastgesteld. De markthuur in de Basis-versie wordt door opdrachtgever ingevoerd en is conform opgave opdrachtgever bepaald aan de hand van de huidige huurinkomsten van de objecten. Het kan derhalve voorkomen dat de huurinkomsten niet in lijn liggen met de markthuur. Dit is hoofdzakelijk te verklaren door veranderende marktomstandigheden. Voor de objecten waar in de Full-versie is afgeweken van de Basis-versie kan worden gesteld dat de huurinkomsten conform taxateur niet in lijn liggen met de huidige markthuur.

Exit yield
Ten behoeve van de Full-versie is de Exit-Yield door taxateur in eerste instantie comparatief bepaald. Hierbij wordt uitvoerig gekeken naar verschillende objectkenmerken, zoals ligging, staat van onderhoud en aard van het object. De Exit-Yield is vervolgens vastgelegd in het rekenmodel van taxateur. De in het rekenmodel vastgestelde waarde en parameters worden vervolgens verwerkt in het VMS. In de Basis-versie wordt bij het bepalen van de Exit-Yield in mindere mate rekening gehouden met de in bovenstaande genoemde objectkenmerken. Dit blijkt uit de bandbreedte van de Exit-Yield uit de Basis-versie. Uit analyse door taxateur in het kader van de Full-versie blijkt dan dat de Exit-Yield onvoldoende aansluit bij het type object. Op basis hiervan kan de afwijking van de Basis-versie grotendeels verklaard worden.

Leegwaarde(stijging)
Ten behoeve van de Full-versie heeft de taxateur de leegwaarde comparatief bepaald. Hierbij zijn aanbod- en transactie-referenties in de directe omgeving van het getaxeerde geanalyseerd. In de objectrapportage van de betreffende objecten zijn hiertoe referenties opgenomen. Op grond van een analyse van het object en de referenties is de leegwaarde per object vastgesteld. De leegwaarde in de Basis-versie wordt door opdrachtgever ingevoerd en is conform opgave opdrachtgever bepaald aan de hand van de huidige WOZ - waarden van de objecten. Het kan derhalve voorkomen dat de WOZwaarden niet in lijn liggen met de leegwaarde. Voor de objecten waar in de Full-versie is afgeweken van de Basis-versie kan worden gesteld dat de leegwaarde conform taxateur niet in lijn liggen met geïndexeerde WOZ-waarde. Hiermee kan de afwijking van de Basis-versie grotendeels verklaard worden.

Disconteringsvoet
Ten behoeve van de Full-versie is de disconteringsvoet door taxateur in eerste instantie comparatief bepaald. Hierbij wordt uitvoerig gekeken naar verschillende objectkenmerken, zoals ligging, staat van onderhoud en aard van het object. De disconteringsvoeten zijn vervolgens vastgelegd in de rekenmodellen van de taxateur. Hierbij is deze in zijn geheel vastgesteld zonder onderscheid te maken in de diverse opslagen zoals het Handboek voorschrijft. Om de vertaling naar het handboek en TMS te maken is vervolgens per opslagcategorie de analyse gemaakt en is een uniforme verdeling gemaakt per type object en ligging. In de Basisversie wordt bij het bepalen van de disconteringsvoet in mindere mate rekening gehouden met de in bovenstaande genoemde objectkenmerken. Dit blijkt uit de bandbreedte van de disconteringsvoet uit de Basisversie. Uit analyse door taxateur in het kader van de Full-versie blijkt dat de disconteringsvoet onvoldoende aansluit bij het type object. Op basis hiervan kan de afwijking van de Basis-versie grotendeels verklaard worden.

Mutatie- en verkoopkans
De mutatie- en verkoopkans is in beginsel bepaald middels een 5-jaars gemiddelde op basis van historische gegevens. Ten behoeve van de Full-versie heeft de taxateur de mutatie- en verkoopkans aangepast indien deze naar inzicht van de taxateur hoger of lager dient te zijn dan het 5-jaars gemiddelde.

Onderhoud
Deze vrijheidsgraad is toegepast. Taxateur acht een inschatting van regulier onderhoud op basis van de Vastgoedtaxatiewijzer 2025 beter passend.

Verstrekte zekerheden
Het onroerend goed is wat betreft vreemd vermogen nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie waarvoor jegens Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligoverplichting geldt, die is opgenomen onder de "Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen". Als gevolg hiervan is het onroerend goed dat met deze leningen is gefinancierd niet hypothecair bezwaard.

Streefhuur
Het streefhuurbeleid van Woonstichting Zaam Wonen is als volgt:
Woonstichting Zaam Wonen maakt geen gebruik van tweehurenbeleid. In de bepaling van de beleidswaarde is om die reden uitgegaan van een realisatiegraad van 100% van de vastgestelde streefhuur.

Onderhoud
De ingerekende onderhoudslasten bestaan uit de volgende elementen:

• Reparatie- en klachtenonderhoud
• Mutatieonderhoud
• Contractonderhoud
• Planmatig onderhoud

De in de meerjarenonderhoudsbegroting opgenomen geschatte lasten inzake Reparatie- en klachtenonderhoud alsmede mutatie onderhoud zijn mede gebaseerd op ervaringscijfers vanuit het verleden welke worden geïndexeerd met de bouwkostenindex. Het geschatte contractonderhoud is gebaseerd op aangegane respectievelijk naar verwachting af te sluiten onderhoudscontracten voor de betreffende installaties.

Het planmatige onderhoud is gebaseerd op de meerjarenonderhoudsbegroting. (MJOB) van Woonstichting Zaam Wonen. De MJOB gaat uit van al die werkzaamheden die meerjarig (zowel de lange als korte onderhoudscycli) moeten worden uitgevoerd om een complex in zodanig technische en bouwkundige staat te houden dat sprake is en blijft van minimaal een conditiescore 4.

De MJOB is gebaseerd op de bekende onderhoudsstaat van het bezit. Om de onderhoudsstaat actueel te houden verricht Woonstichting Zaam Wonen periodiek conditiemetingen.

Bij het opstellen van de MJOB houdt Woonstichting Zaam Wonen rekening met actuele prijspeil, uitgevoerde aanbestedingen waarvan we marktconforme prijzen hebben en nieuwe contracten die zijn afgesloten.

De timing wanneer verschillende onderhoudscycli worden uitgevoerd, is gebaseerd op een schatting. Het daadwerkelijke jaar van uitvoering is niet exact voorspelbaar en afhankelijk van meerdere factoren. De impact van een individuele verschuiving in de tijd van planmatig onderhoud in de 60 jaar prognose is van geringe betekenis op de uitkomst van de beleidswaarde als geheel. Daarnaast zal een verschuiving op complexniveau gecompenseerd kunnen worden met een verschuiving bij een ander complex. De omvang van het planmatige onderhoud als geheel tendeert derhalve naar een ideaalcomplex. De exacte timing van uitgaven valt derhalve onder de aanwezige schattingsonzekerheid.

In de MJOB houdt Woonstichting Zaam Wonen rekening met de volgende cycli:

De MJOB is opgesteld rekening houdend met verwachte toekomstige ingrijpende verbouwingen, renovaties, sloop, nieuwbouw en verkoop. Ten behoeve van de beleidswaarde die gebaseerd dient te worden een 60 jaren doorlopende exploitatieperiode zijn de volgende correcties doorgevoerd op de MJOB:

• De levensduur van de complexen is verlengd naar 60 jaar
• Sloopcomplexen zijn opgevoerd qua verwacht onderhoud op basis van het behouden van een minimale conditiescore van 4
• Ingrijpende verbouwingen en renovaties zijn niet aangepast in de MJOB daar Woonstichting Zaam Wonen van mening is dat de complexen waarop dit van toepassing is geen significante invloed hebben op het totaal van de MJOB van Woonstichting Zaam Wonen
• Nieuwbouw en verkoop is buiten beschouwing gelaten.

EFG labels
Woonstichting Zaam Wonen heeft nog 208 eenheden waarop een EFG label van toepassing is. Voor deze complexen is geen correctie doorgevoerd op de MJOB aangezien het aantal dusdanig laag is dat opname van de normbedragen vanuit het Handboek modelmatig waarderen niet leidt tot een materieel andere schatting van de beleidswaarde.

Beheerlasten en sociale disconteringsvoet
De beheerlastennorm is gebaseerd op de door het bestuur en Raad van Commissarissen goedgekeurde Meerjarenbegroting 2026 - 2035.

Sociale disconteringsvoet wordt jaarlijks gepubliceerd door de Autoriteit Wonen. De hoogte van de gehanteerde disconteringsvoet 2025 bedraagt voor DAEB bezit 4,22% en voor niet-DAEB bezit 4,76%.

Sensitiviteitsanalyse
De bepaling van de beleidswaarde is aan schattingen onderhevig. Teneinde inzicht te geven in de potentiële impact van een alternatieve schatting op de beleidswaarde uitkomst hebben wij de navolgende sensitiviteitsanalyse verricht. In onderstaande tabel wordt aangegeven welke effect een positieve of negatieve aanpassing van de schatting heeft op de beleidswaarde 2025:

Zekerheden en beperkingen
Zonder toestemming van het WSW is het de corporatie niet toegestaan om de woningen die met door het WSW geborgde leningen zijn gefinancierd te bezwaren met een beperkt recht (recht van pand/hypotheek, recht van opstal, recht van erfpacht, recht van vruchtgebruik) of de verplichting aan te gaan om deze woningen met een zekerheidsrecht te bezwaren (positieve hypotheekverklaring). Als gevolg hiervan zijn de woningen die met geborgde leningen zijn gefinancierd, niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Daarnaast heeft het WSW recht van eerste hypotheek op de woningen van de corporatie betreffende de door het WSW geborgde financiering.

Voor de door het WSW verstrekte borgstelling heeft de corporatie een obligoverplichting gebaseerd op de omvang van de door het WSW geborgde leningen. Deze obligoverplichting is in de toelichting op de geconsolideerde balans vermeld onder de Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa.

Beleidswaarde
De aansluiting tussen de marktwaarde en de beleidswaarde kan als volgt worden weergegeven:

De op- afslagen op de marktwaarde kunnen als volgt worden toegelicht:

Opslag wegens beschikbaarheid (doorexploiteerscenario)
Hierbij wordt enkel uitgegaan van het doorexploiteerscenario, derhalve wordt er geen rekening gehouden met een uitpondscenario en voorgenomen verkopen van vastgoed in exploitatie.

Afslag wegens betaalbaarheid (beleidshuur)
Hierbij wordt de intern bepaalde streefhuur in plaats van de markthuur ingerekend bij (huurders)mutaties.

Afslag wegens kwaliteit (onderhoud)
Hierbij zijn de toekomstige onderhoudslasten, bepaald overeenkomstig het (onderhouds)beleid en meerjaren onderhoudsbegroting van Zaam Wonen opgenomen. Tevens zijn de indirecte toerekeningen (conform functionele toedeling) aan onderhoudslasten hierin meegenomen.
De gemiddelde onderhoudsnorm bedraagt € 3.053. Dit in plaats van de onderhoudsnormen in de markt.

Afslag wegens beheer (beheerskosten)
Hierbij worden de toekomstige verhuur en beheerslasten (conform de meerjarenbegroting) in plaats van de marktconforme lasten ingerekend.
Hieronder wordt verstaan de directe en indirecte kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten van Zaam Wonen. De gemiddelde beheersnorm bedraagt € 1.229.

Opslag disconteringsvoet:
De disconteringsvoet wordt losgekoppeld van de disconteringsvoet van de marktwaarde en wordt jaarlijks voorgeschreven. De gehanteerde disconteringsvoet voor boekjaar 2025 bedraagt 4,22% voor DAEB bezit en 4,76% voor het niet-Daeb bezit.

Afschrijvingen
De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt:

Op basis van de opgestelde VPB 2025 (nog niet vastgesteld door de Belastingdienst) heeft Zaam Wonen de beschikking over een compensabel verlies van € 7.039.000. Verwacht wordt dat dit compensabel naar de toekomst toe verrekend kan worden.

De latentie als gevolg van fiscaal afschrijvingspotentieel ontstaat alleen indien de fiscale boekwaarde hoger is dan de fiscale bodemwaarde en de fiscale boekwaarde hoger is dan de commerciële boekwaarde (marktwaarde). Indien deze situatie zich voordoet dient een latentie gevormd te worden voor het kleinste van de volgende twee verschillen:

• Fiscale boekwaarde - Fiscale bodemwaarde
• Fiscale boekwaarde - commerciële boekwaarde (marktwaarde)

De fiscale bodemwaarde wordt bepaald rekening houdend met de WOZ-waarde per balansdatum. De latentie wordt tegen de contante waarde berekend (2,29%) rekening houdend met de resterende fiscale levensduur en een lineaire afschrijving.

Rentevoet en aflossingssysteem
De gemiddelde rentevoet van de leningen bedraagt ultimo boekjaar circa 3,12% (2024: circa 3,08 %).
De leningen worden ineens afgelost (fixe-leningen) of op basis van het annuïteiten-lineaire-systeem.

Rente- en kasstroomrisico
Hierna is de leningportefeuille uitgesplitst naar rentepercentage, renteherziening en naar resterende looptijd.

Borging door WSW
Per ultimo 2025 is er in totaal voor een schuldrestant ad € 76.329.000 (2024: € 72.925.000) borging verstrekt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. De marktwaarde van deze geborgde leningen bedraagt € 80.263.000.
Voor een schuldrestant ad € 1.363.000 (2024: € 1.422.000) zijn er garanties door overheden verstrekt.

WSW obligoverplichting
Per 31 december 2025 heeft woonstichting Zaam Wonen een gecommitteerd obligo ten bedrage van € 1.897.000 (ultimo 2024: € 1.407.000).