​7. Financiën op orde en risico’s in beeld

Het commerciële jaarresultaat over 2025 bedraagt € -1.816.000. De analyse van het jaarresultaat 2025 ten opzichte van het jaar ervoor en de begroting 2025 ziet er als volgt uit. 

Het gerealiseerd resultaat valt circa 2 miljoen hoger uit dan begroot. Dit wordt grotendeels veroorzaakt door 2 waarderingsposten, enerzijds de overige waardeveranderingen (-5,2 mio) en anderzijds de niet gerealiseerde waardeveranderingen (+6,6 mio). De overige waardeveranderingen betreffen met name de onrendabele delen van de investeringen in nieuwbouw, sloop en renovatie en de niet gerealiseerde waardveranderingen betreffen de autonome stijgingen in de marktwaarde.   

De spelregels voor het aantrekken en uitzetten en beheren van financiële middelen en beleggingen zijn vastgelegd in ons treasurystatuut. In het treasuryjaarplan 2026, goedgekeurd door de Raad van Commissarissen op 25 november 2025, staan de risico's en de financieringsbehoeften van onze woningcorporatie voor het jaar 2026 beschreven. 

Daarnaast beschikt Zaam Wonen over een Reglement financieel beleid en beheer.  

Op 25 november 2025 is de begroting ‘Aan de slag’ goedgekeurd door de Raad van Commissarissen.  

Het behoud van een betaalbare voorraad en de vraagstukken rondom onze projecten wat betreft organisatorische afhankelijkheid, landelijke opgave, financiële ratio’s en netcongestie blijven grote uitdagingen om onze begrotingsvoornemens te realiseren.  

De waardering van het vastgoed op marktwaarde in verhuurde staat is in overeenstemming met het handboek modelmatig waarderen marktwaarde bepaald. Op basis van dit waarderingshandboek is Zaam Wonen met het volledige bezit in een krimpgebied verplicht om de full-versie taxatie toe te passen. Hierbij is het inschakelen van een externe taxateur verplicht. In de full-versie taxatie is het volgens het handboek mogelijk om op basis van toetsing door een externe taxateur tot een aanpassing van de op basis van het handboek modelmatig vastgestelde waarde te komen. Deze aanpassingen zijn beperkt tot een twaalftal in dit handboek gestelde vrijheidsgraden (o.a. markthuur, exit yield, leegwaarde, onderhoud en discontovoet). De door Zaam Wonen ingeschakelde externe taxateur heeft gekozen voor aanpassingen in de markthuur, leegwaarde, exit yield en discontovoet in een aantal waarderingscomplexen.  

Na het toepassen van de full-taxatie komt de marktwaarde in verhuurde staat voor Zaam Wonen uit op € 383,1 miljoen. De beleidswaarde bedraagt € 260,4 miljoen. 

Per 31 december 2025 is in totaal € 219 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in het eigen vermogen begrepen (2024: €204 miljoen) uit hoofde van de waardering van het vastgoed in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van dit vastgoed is in overeenstemming met het handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving. De realisatie van deze ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het door ons te voeren beleid. Onze mogelijkheden om vrijelijk door (complex gewijze) verkoop of huurstijgingen de marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van de behoefte aan sociale (DAEB) huurwoningen. Ons bestuur heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van de herwaarderingsreserve dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het totale bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit en bedraagt circa € 120 miljoen. Dit impliceert dat 31% van het totale eigen vermogen niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. 

Indien de marktwaarde in verhuurde staat bepaald wordt door de markthuur te vervangen door de lagere streefhuur en het gehele bezit door te exploiteren in plaats van uit te ponden komt de marktwaarde € 72.966.464 lager uit. Dit gedeelte van het eigen vermogen verbonden aan de volkshuisvestelijke bestemming (25%) achten wij dan ook niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar. 

Het verwacht eigen vermogen op basis van beleidswaarde ligt lager (50%) dan het eigen vermogen minus de volkshuisvestelijke bestemming. Dit noemen we de beleidsmatige vermogensbestemming. Hierbij is sprake van hogere bedrijfslasten als gevolg van ons maatschappelijke karakter: inzet op gebied van leefbaarheid, buurtbemiddeling, verplichte woningtoewijzingen en de extra administratieve lasten als gevolg van de eisen op gebied van verslaglegging en verantwoording. Daarnaast zorgt de meer dan noodzakelijke inzet op onderhoud en verbetering van ons vastgoed voor een lagere beleidswaarde. Voorts vindt er dit jaar een correctie plaats op de discontovoet conform de nieuwe beleidswaarderegels (2.0). Deze correctie heeft een positief effect op de beleidswaarde van Zaam Wonen.