​​​3. Genoeg passende en betaalbare woningen

Per saldo bestaat het totale woningbezit ultimo 2025 uit 1.463 (grondgebonden) eengezinswoningen en 1.204 (gestapelde) meergezinswoningen verdeeld over 6 kernen in de Westelijke Mijnstreek. 

In 2025 zijn tien nieuwbouwwoningen in exploitatie genomen, daarnaast is een gemeenschappelijke ruimte omgebouwd tot woning, is één woning verkocht en zijn 24 woningen gesloopt. Hiermee is het woningaantal gedaald van 2.681 naar 2.667.  

Wij bieden onze vrijkomende woningen aan via de website van ‘Thuis in Limburg’, een gezamenlijke verhuursite van 18 Limburgse woningcorporaties. Toewijzing van woningen gebeurt op basis van de inkomenscategorie, gezinssamenstelling en inschrijfduur, tenzij er met de gemeenten andere afspraken zijn gemaakt over bijvoorbeeld toewijzing op basis van medische urgentie, toewijzing aan statushouders of andere speciale doelgroepen (o.a. uitstroom van GGZ-instellingen).   

In 2025 zijn op basis van de afspraken met de gemeenten Stein en Sittard-Geleen 15 woningen toegewezen op basis van medische urgentie, 8 woningen zijn toegewezen aan statushouders en 14 woningen zijn toegewezen aan overige speciale doelgroepen zoals sociale urgenten en als gevolg van herstructurering. Hiermee bedraagt het aandeel bijzondere toewijzingen bijna 25% van het totaal aantal toewijzingen over 2025. 

Wij hebben, in kader van de prestatieafspraken, 3 trajectbedden gerealiseerd in een bestaande eengezinswoning in de wijk Kerensheide in Stein. Samen met Moveoo geven we zo invulling aan de woningbehoefte door de sluiting van de huidige dag- en nachtopvanglocatie. Dit blijven we voorlopig ook continueren. 

Ons (streef) huurbeleid is erop gericht dat ten minste 75% van onze woningen wordt verhuurd onder de eerste aftoppingsgrens (huurprijsklasse goedkoop en betaalbaar laag) en 90% onder de tweede aftoppingsgrens (tot en met huurprijsklasse betaalbaar hoog). Ultimo 2025 zijn de feitelijke percentages 77,24% en 90,81%. 

n 2025 bedroeg de reguliere huurverhoging voor zowel de sociale (DAEB) als geliberaliseerde (niet-DAEB) huurwoningen 4,5%. De huren van de woningen met een verouderd energielabel en/of energielabel E, F of G en de potentiële sloopwoningen zijn niet verhoogd. 

Toewijzen naar EU-inkomensnorm en passend toewijzen. 

In 2025 zijn in totaal regulier 183 woningen opnieuw verhuurd, waarvan 176 woningen in het DAEB-segment. Hiervan is 98,30% toegewezen aan de primaire doelgroep, de inkomensklassen tot € 49.699 / € 54.847 euro per jaar. De toewijzingen aan de primaire doelgroep zijn voor 100% conform de regels van ‘passend toewijzen’ uitgevoerd.

In 2025 is 52% van de vrijkomende huurwoningen in Stein toegewezen aan woningzoekenden uit de gemeente Stein. Voor de regio Born is dit 67% aan woningzoekenden uit de gemeente Sittard-Geleen. Van de nieuwe huurders in de gemeente Stein komt 85% uit de regio Westelijke Mijnstreek en van de nieuwe huurders in de regio Born betreft dit 72%. Zie de complete verdeling in onderstaande figuur.

Wij voeren een actief en gericht sociaal beleid op het gebied van huurachterstand. Soms lukt de huurbetaling niet en ontstaat er een huurachterstand. Onze inzet is dan om zo vroeg mogelijk actie te ondernemen door te bellen met onze huurders en door een herinnering te sturen en waar nodig een betalingsregeling met de huurder te treffen. Naast inlopen op huurachterstand is het voor ons ook belangrijk dat de huurder in zijn basisbehoefte kan voorzien. Daarnaast worden ook huisbezoeken ingezet om persoonlijk in contact te komen met huurders met huurachterstand. Hiermee kan een groot deel van de huurbetalingsproblemen worden opgelost. Verder werken wij met de gemeenten Stein en Sittard-Geleen (dit in het kader van de vroegsignalering) en diverse maatschappelijke instanties samen om huurders met huurachterstand te begeleiden en advies te geven, onder andere de gemeenten, de Kredietbank Limburg en Partners in Welzijn. In 2025 is het incassobeleid geactualiseerd en nog socialer ingestoken. Deze zal in de eerste helft 2026 worden vastgesteld. 

Ondanks ons actieve en gerichte huurachterstandsbeleid zijn in 2025 8 vorderingen in handen gesteld van de deurwaarder. Er heeft 1 ontruiming plaatsgevonden in 2025 als gevolg van structurele betalingsachterstand.  

De huurachterstand eind 2025 bedroeg 0,86 % van de huuromzet. 0,51 % had betrekking op zittende huurders. 

Op de locatie van de voormalige basisschool Poolster zijn medio 2025 10 huurwoningen in exploitatie genomen. De oplevering van deze woningen is bijna een half jaar vertraagd vanwege netcongestie. Zaam Wonen heeft hierdoor ruim € 63.000 aan huurinkomsten misgelopen. Daartegenover staat dat definitieve stichtingskosten ruim binnen budget zijn gebleven. De woningen betreffen levensloopbestendige woningen, BAT score 3, 4 woningen betreffen niet DAEB woningen met een aanvangshuur van € 1.100. Deze woningen zijn opgeleverd met een extra slaapkamer en badkamer op de 1e verdieping. 

De uitbreiding van de woonwagenlocaties, volgens planning in 2025 1 chalet op locatie Julianaweg, is na overleg met de gemeente verschoven naar 2026. Het nog niet afgeronde vergunningstraject en ontbreken van capaciteit vanuit de gemeente zijn hier debet aan.  

In Nieuwdorp hebben we te maken met 3 gebieden waar de transformatie van de woningvoorraad gaat plaatsvinden: 

In februari 2025 is het investeringsbesluit voor de bouw van 32 grondgebonden levensloopbestendige woningen goedgekeurd. De bouw zal in 2 fases plaatsvinden. De bouw van de eerste fase, een blok van 8 woningen zal Q2-2026 starten. Deze zullen worden bewoond door de laatste bewoners met een vast huurcontract die nog in de te slopen meergezinswoningen wonen. Voor een deel zullen de bewoners van de bestaande eengezinswoningen doorstromen naar fase 2: 24 levensloopbestendige woningen.  De sloopvergunning voor de 54 te slopen meergezinswoning en 12 garageboxen wordt in 2026 aangevraagd. Oplevering eerste 8 woningen maart 2027 eindoplevering woningen en openbare ruimte eind 2028. 

In 2025 zijn er geen woningen aangekocht

In 2025 is er één woning verkocht aan een zittende huurder. Dit betrof de laatste woning in een blok van in het verleden reeds verkochte woningen.