1. Dit zijn wij: organisatie in beweging

Woningcorporaties zijn mede afhankelijk van beperkt te beïnvloeden externe factoren. Hieronder vindt u enkele ontwikkelingen die van invloed zijn geweest op het presteren van Zaam Wonen in 2025. 

Mede als gevolg van conflicten en onrust op verschillende plekken in de wereld zien we de inflatie toenemen en de kosten over de volle breedte stijgen. Hogere kosten voor materialen, arbeid en energie betekenen dat het onderhoud aan woningen en ook de bouw van nieuwe woningen een stuk duurder zijn geworden. De leningenportefeuille van Zaam Wonen zal de komende jaren sterk groeien waardoor de rentelast toeneemt, wat nieuwe investeringen in vastgoedprojecten bemoeilijkt. Daarnaast hebben we ook te maken met gestegen rentetarieven. Het beheersen van deze kosten wordt steeds belangrijker om betaalbare huisvesting te blijven bieden. Zaam Wonen is in de toekomst meer dan voorheen aangewezen op het benutten van alternatieve financieringsvormen zoals subsidies en andere stimuleringsmaatregelen om haar financiële positie te versterken.  

De gestegen prijzen en hogere inflatie beïnvloeden ook het huishoudboekje van onze bewoners. Meer huurders ondervinden problemen bij het tijdig betalen van de huur, wat kan resulteren in huurachterstand en zelfs uithuiszetting. De financiële stress die dit oplevert kan aanzienlijke gevolgen hebben voor de mentale gezondheid en het algemene welzijn van onze huurders. Dit vraagt van Zaam Wonen om hier alert op te zijn en goede relaties te onderhouden met haar samenwerkingspartners.

Ontwikkelingen en innovaties op IT-gebied bieden kansen voor de efficiëntie en doelgerichtheid van bedrijfsprocessen, maar brengen ook risico's op het gebied van cyberveiligheid met zich mee. Bewustwording van externe gevaren en alertheid van medewerkers zijn noodzakelijk. Interne expertise op het gebied van de bescherming van persoonsgegevens (AVG) en cyberbeveiliging vragen steeds meer tijd en aandacht binnen onze bedrijfsprocessen en van onze medewerkers. Door technologische ontwikkelingen blijft de bouw- en vastgoedsector voortdurend in beweging. Om technische ontwikkelingen zo effectief en efficiënt mogelijk in te zetten, kiest Zaam Wonen voor beproefde en bewezen technieken tijdens exploitatie en realisatie van vastgoed. Dit zorgt ervoor dat we zicht moeten houden op nieuwe ontwikkelingen, die kunnen bijdragen aan een betere bedrijfsvoering en klantcontact. Een voorbeeld hiervan is de opkomst van Kunstmatige Intelligentie (AI) en de inzet van algoritmen die het menselijk denkwerk van ons lijken over te nemen. Daarnaast is het voor veel bewoners een uitdaging om de snelheid van de digitale ontwikkelingen bij te kunnen houden. Waar medewerkers continu bijgeschoold en opgeleid worden, is dit bij de bewoners meestal niet het geval. Ook laaggeletterdheid speelt hierbij een rol. Dit zorgt ervoor dat het stimuleren en ondersteunen van huurders bij het gebruik van digitale hulpmiddelen een opgave blijft voor de toekomst. 

Terwijl in de voorbije jaren vooral over krimp gesproken werd, zien we nu een toegenomen woningtekort. Er is een grotere vraag naar betaalbare woningen met het liefst lage energielasten. Starters hebben te maken met lange wachttijden en hoge prijzen op de particuliere markt. Zittende huurders willen een volgende stap zetten in hun wooncarrière. Door de vergrijzing groeit de behoefte aan woningen die geschikt zijn voor verschillende levensfasen: woningen die goed toegankelijk zijn en geschikt voor bewoners met beperkingen. Om aan deze veranderende behoeften te voldoen moet bestaand bezit getransformeerd worden of gebouwd worden op een innovatieve en duurzame manier, waarbij meer rekening wordt gehouden met de wensen van toekomstige bewoners, ook ten aanzien van de directe woonomgeving. 

Ook de doelgroep van Zaam Wonen is aan het veranderen. Historisch gezien was de focus vooral gericht op huishoudens met een laag inkomen, maar de laatste jaren zien we een breder scala aan huurders. Dit omvat jonge professionals, senioren, alleenstaanden, statushouders en mensen met een (thuis)zorgvraag. Deze veranderingen vragen om diversiteit in ons woningaanbod en onze dienstverlening (o.a. begeleiding vanuit ons en onze partners), waarbij flexibiliteit, levensloopbestendigheid en duurzaamheid centraal staan. Deze doelgroepen komen bij ons via verschillende platformen (Thuis in Limburg, Housing,  etc.) en vragen zodoende een verschillende aanpak in proces. Zaam Wonen moet vanwege deze veranderende doelgroep wendbaar zijn om zorg te kunnen dragen voor inclusieve huisvesting, die aansluit op de diverse behoeften van haar (potentiële) huurders. 

Het grote woningtekort in Nederland schreeuwt om versnelling van de bouwproductie. 

De Rijksoverheid heeft als doelstelling bepaald om vóór 2030 900.000 nieuwe woningen toe te voegen. Om dat doel te halen zijn meerdere instrumenten ingezet. Met andere overheden, de bouwsector en Aedes heeft het Rijk de opgaven op het gebied van bouwen en verduurzamen vastgelegd in de Nationale Prestatie Afspraken, die vervolgens vertaald zijn naar afspraken per provincie tussen Rijk, provincie, gemeenten en woningcorporaties (de regionale woondeals). 

Om de doelen te halen wilde het Rijk meer sturing op de realisatie van de afspraken. Daarom is de Wet Regie op de Volkshuisvesting in procedure gebracht, die het Rijk meer mogelijkheden geeft de bouwproductie te versnellen en ook te sturen op een groter aandeel betaalbare huur- en koopwoningen. 

Daarnaast spelen ook de steeds verder oplopende eisen op het gebied van duurzaamheid, de problematiek bij aannemers om voldoende geschikt personeel te vinden en de veranderende vraag naar woningen in verband met de vergrijzing een belangrijke rol. 

Zaam Wonen heeft in 2024 een koersplan vastgesteld waarin richting werd gegeven aan onze volkshuisvestelijke ambities, in een periode van transitie en maatschappelijke onrust. Deze koers gaf ruimte voor strategische wendbaarheid, met oog voor betaalbaarheid, leefbaarheid, (ver)bouwen en een presterende organisatie. Het koersplan 2024 gaf richting aan onze ambities in vier domeinen:  

• Betaalbare kwaliteit: sturing op prijs-kwaliteitverhouding, beheersing van woonlasten en basiskwaliteit. 
• Passende woonbehoefte: differentiatie, vernieuwingsopgave en betrokkenheid van bewoners. 
• Versterken leefbaarheid: toewerken naar gebiedsteams, zichtbaar en aanspreekbaar in wijken. 
• Duurzame beslissingen: verduurzaming, standaardisatie en maatschappelijk rendement. 

In het ondernemingsplan 2025–2029 concretiseren we deze koers: het plan bevat scherpe keuzes, vertaald naar vier programmalijnen. Daarmee wordt de koers uitvoerbaar en toetsbaar gemaakt, in samenhang met onze financiële mogelijkheden, maatschappelijke opdracht en lokale context. Het ondernemingsplan is het kompas van Zaam Wonen voor de komende jaren. Het houdt onze strategische koers vast, biedt richting bij het maken van keuzes en dient als toetsingsinstrument voor de komende 4 jaren. De volgorde van de ambities in dit plan is bewust gekozen. In alles wat we doen, staat beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen voor mensen met een kleine portemonnee voorop. Leefbaarheid volgt hierna: een woning is pas echt een thuis als de buurt leefbaar en veilig is. Daarna kijken we naar bouwen en verbouwen, binnen de grenzen van wat financieel en maatschappelijk verantwoord is. Tot slot richten we onze blik naar binnen: een presterende organisatie is geen doel op zich, maar een randvoorwaarde om de andere drie ambities goed uit te kunnen voeren. Deze volgorde helpt bij het maken van keuzes. Zo blijven we dicht bij onze volkshuisvestelijke opdracht én houden we koers in een complexe omgeving. Zaam Wonen is er voor mensen met een kleine portemonnee – dat is en blijft onze kern. In een regio die verandert, waar de bevolking vergrijst, blijft onze inzet lokaal en nabij. Zaam Wonen opereert in een regio waar vergrijzing en een veranderende woningbehoefte samenkomen met een forse herstructureringsopgave, in een context waarin corporaties hun financiële grenzen naderen en samenwerking cruciaal is om betaalbaar wonen te blijven realiseren. Belangrijk om op te merken is dat de transformatie van onze grootste wijk in Stein, Nieuwdorp, ons tot 2028 organisatorisch en financieel bezighoudt: de afronding van de bouw, de wijkontwikkeling en het benutten van de opgedane lessen voor toekomstige gebiedsontwikkelingen. 

Compliance is ‘het geheel van maatregelen dat zich richt op signalering, implementatie, naleving, toetsing en handhaving van externe wet- en regelgeving, alsmede op interne procedures en gedragsregels om te voorkomen dat de reputatie en integriteit van Zaam Wonen worden aangetast.’ Bij Zaam Wonen zijn het management en de bestuursadviseur verantwoordelijk voor compliance. Als woningcorporatie zijn we ons bewust van de verantwoordelijkheid die we dragen jegens huurders en belanghebbenden. Door naleving van wet- en regelgeving streven we ernaar om transparantie, integriteit en duurzaamheid in al onze activiteiten te waarborgen.  

 
De directeur-bestuurder is belast met het besturen en is eindverantwoordelijk voor de realisatie van de doelstellingen, de strategie, het beleid, risicomanagement en de financiën van de woningcorporatie.  

De personeelsformatie bestaat ultimo 2025 uit 31 medewerkers (26,28 fte). Per 1 januari 2025 bestond de formatie uit 26,26 fte. Per saldo is er geen uitbreiding geweest. 

We beschikken over een personeelsvertegenwoordiging (PVT) die bestaat uit 5 medewerkers. Zij spreken periodiek met de directie. Voor de periode 2025-2026 heeft de PVT een jaarplan gemaakt, met speerpunten en concrete doelen:  

De punten van het jaarplan 2025 van de PVT en betreffende personeel gerelateerde items (zoals functiebeschrijvingen en HR regelingen) zijn met bestuurder besproken. De afgeronde thema's zijn door het bestuur gecommuniceerd naar de medewerkers. De niet-afgeronde thema's zijn overgeheveld naar 2026. Verschillende leden van de PVT zijn net gestart.  Voorts loopt een verdere professionalisering van de PVT.

Vanaf 1 januari 2015 zijn bestuurders van woningcorporaties verplicht om zich te blijven ontwikkelen in termen van permanente educatie. Bestuurders van woningcorporaties moeten binnen drie jaar 108 PE-punten behalen, wat neerkomt op 108 ‘studiebelastingsuren’. Door de bestuurder Mariëlle Heuvelmans zijn in 2025 29,5 PE-punten behaald. Over de afgelopen 3 jaar bedraagt het behaalde aantal punten 108. Dit voldoet aan de norm.   

Het ziekteverzuim van het personeel bedraagt over 2025 3,65% van het aantal werkbare uren. Ultimo 2025 was er een (lang) lopende ziekmelding. Het totaal aantal verzuimmeldingen was dit jaar 27. Bij de re-integratie van zieke werknemers werken we intensief samen met Arboned.

De uitvoering van het beleid, doelstellingen en opgaven van onze corporatie zijn opgenomen in een overall jaarplanning. Daarin staan de te bereiken resultaten voor het jaar beschreven. Op basis van deze jaarplanning wordt vervolgens met iedere medewerker aan het begin van het jaar een planningsgesprek gevoerd waarbij de persoonlijke jaardoelstellingen in relatie tot de jaarplanning, de eigen functie, opleidingsbehoefte en andere personeelszaken worden bepaald en dit wordt vastgelegd in een persoonlijk ontwikkelplan (POP). Halverwege het jaar vindt met iedere medewerker een voortgangsgesprek plaats waarna aan het einde van het jaar de beoordeling en beloning plaatsvindt. Dit geschiedt aan de hand van de bereikte resultaten van het POP, het overall functioneren binnen onze corporatie in relatie tot de functieomschrijving en conform het reglement beoordeling en beloning.  

Wij voeren een opleidingsbeleid dat voorziet in investeringen in de kwaliteit en deskundigheid van onze medewerkers. De totale uitgaven aan opleidingen en trainingen voor onder andere omgaan met agressie, inzet Artificial Intelligence (AI), laaggeletterdheid, woonoverlast aanpakken, portefeuillesturing, wijkplannen en corporatiefinanciën in 2025. Daarnaast is er door één medewerker gebruik gemaakt van het loopbaanontwikkelingsbudget. 

In 2025 heeft maandelijks een MT-overleg en een bestuurlijk overleg (BO) met de managers, bestuursadviseur, controller (in BO) en directeur-bestuurder plaatsgevonden. Tijdens het MT- overleg worden de strategie, het beleid, ontwikkelingen en projecten van onze woningcorporatie besproken en in het bestuurlijk overleg vindt hoofdzakelijk besluitvorming plaats.  

In 2025 hebben we ook enkele Meet-Up's georganiseerd om alle medewerkers te informeren en betrekken bij de strategie, het beleid en de ontwikkelingen. Deze overleggen zijn eveneens ook gericht op kennis, kunde, ervaringen delen en van elkaar leren. 

In het kader van strategische personeelsplanning is in juli 2025 een vlootschouw van het personeelsbestand uitgevoerd door het MT in het kader van de begroting.  

De directeur-bestuurder is belast met het besturen van onze woningcorporatie. Zij legt hierover periodiek verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. De directeur-bestuurder richt zich bij de vervulling van haar taak naar het belang van de woningcorporatie in het licht van haar volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstellingen en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van bij de woningcorporatie betrokkenen af. Zij verschaft de Raad van Commissarissen tijdig de informatie die nodig is voor de uitoefening van de taken en verantwoordelijkheden van de raad. De directeur-bestuurder is verder verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en voor het beheersen van risico’s verbonden aan de activiteiten van onze woningcorporatie. Zij rapporteert hierover aan en bespreekt de interne risicobeheersings- en controlesystemen periodiek met de raad van commissarissen. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de directeur-bestuurder zijn vastgelegd in hoofdstuk 2 van de statuten van Zaam Wonen. Dit is verder uitgewerkt in het reglement Bestuur. Ook beschikt Zaam Wonen over een gezamenlijk kader toezicht RvC en Bestuur. In 2025 was de directeur-bestuurder tevens lid van de Raad van Toezicht van Mondriaan. In 2025 is bij de directeur-bestuurders geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen zoals bedoeld in de actuele governancecode woningcorporaties.  

In 2025 was Mariëlle Heuvelmans het gehele jaar statutair directeur-bestuurder van onze woningcorporatie.

De Raad van Commissarissen houdt toezicht op de directeur-bestuurder en de gang van zaken van de woningcorporatie en staat de directeur-bestuurder met advies ter zijde. Tevens vervult de Raad van Commissarissen de werkgeversrol voor de directeur-bestuurder. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de raad zijn nader beschreven in hoofdstuk 3 van de statuten van de woningcorporatie en nader uitgewerkt in het reglement van de Raad van commissarissen. In het verslag van de Raad van Commissarissen, dat aan het begin van dit jaarverslag is opgenomen, zijn de taken en werkwijze van de raad en de manier waarop zij deze in 2025 heeft vervuld, nader beschreven.